Zwolnienie z VAT przy sprzedaży nieruchomości

Ustawa o rachunkowości – warunki zwolnienia sprzedaży nieruchomości z VAT

Ustawodawca w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a zawarł warunki, zgodnie z którymi podatnik w chwili sprzedaży nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia nawet w przypadku wykonania czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W pierwszym z powyższych punktów mowa jest o sytuacji dokonania dostawy budynków, budowli, bądź ich części z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jako pierwsze zasiedlenie zgodnie z ustawą VAT rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli bądź ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie zgodnie z przepisami o podatku dochodowym wyniosły minimum 30%.

Jeśli nie zostaną spełnione powyższe warunki, podatnik może skorzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a. Przepis ten daje możliwość nienaliczania podatku VAT w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kluczowy w tej sytuacji jest fakt, że przy nabyciu nieruchomości nie odliczyliśmy podatku naliczonego. Jeśli tego dokonaliśmy, nie mamy możliwości skorzystania ze zwolnienia. Warunków dotyczących ulepszenia nie stosuje się w przypadku, gdy nieruchomość była wykorzystywana przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Warto pamiętać, że jeśli odliczymy VAT przy zakupie nieruchomości i chcemy skorzystać ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10, obowiązuje nas korekta podatku naliczonego. Zgodnie z art. 91 ust. 2 w przypadku zmiany przeznaczenia środka trwałego w ciągu 10 lat od jego nabycia, konieczne jest pomniejszenie VAT naliczonego o pozostały okres korekty. Dokonuje się jej jednorazowo w deklaracji za miesiąc (kwartał), w którym doszło do sprzedaży. Jeśli natomiast planujemy zakończenie prowadzenia działalności, w deklaracji za ostatni okres rozliczeniowy.

Ustawodawca przewidział możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku w art. 43 ust 10.

Pojawiają się dwa warunki do spełnienia: dostawca i nabywca są czynnymi podatnikami VAT oraz złożą do naczelnika urzędu skarbowego stosowne oświadczenie.

Dowiedz się więcej o ofercie kadrowo-płacowej dla firm w branży nieruchomości.

Alicja Kaliszewska
Ekspert ds. podatku VAT w biurze rachunkowym MDDP Outsourcing w Warszawie