Podatki spółek nieruchomościowych w 2024 roku

Od 1 stycznia 2021 r. zostały wprowadzone do ustawy o CIT istotne zmiany, nakładające szczególne obowiązki podatkowe na spółki działające na rynku nieruchomości. Słuszność wprowadzanych zmian Ministerstwo Finansów tłumaczy jako uszczelnienie systemu podatkowego. Mimo że obowiązek raportowania funkcjonuje  już od 3 lat, nadal wiele podmiotów napotyka problemy związane między innymi z określeniem czy spełniają wszelkie warunki do tego, aby być uznanym za spółki nieruchomościowe.

W związku z pojawiającymi się wątpliwościami,  23 lutego 2023 roku Minister Finansów wydał interpretację ogólną nr DD5.8203.7.2022, aby dookreślić kluczowe kwestie. Interpretacja zawiera informacje, między innymi o kręgu podmiotów obowiązanych do składania ww. informacji Szefowi KAS czy objaśnienie pojęcia „podatnika posiadającego pośrednio lub bezpośrednio prawa do spółki nieruchomościowej”.

Interpretacja ogólna Nr DD5.8203.7.2022 Ministra Finansów z dnia 23 lutego 2023 r. w sprawie obowiązków informacyjnych spółek nieruchomościowych i podatników posiadających udziały w tych spółkach – Ministerstwo Finansów – Portal Gov.pl (www.gov.pl)

Definicja spółki nieruchomościowej

Zgodnie z art. 4. a pkt 35 ustawy o CIT za spółkę nieruchomościową uważa się podmiot niebędący osobą fizyczną, zobligowany do sporządzania bilansu na mocy przepisów o rachunkowości, spełniający poniższe warunki:

• na pierwszy dzień roku podatkowego/ obrotowego (w przypadku spółki niebędącej podatnikiem podatku dochodowego zgodnie z art. 4a ust 35 p a), co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała bądź była równa kwocie 10 000 000 zł,
• na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy/ obrotowy (w przypadku spółki niebędącej podatnikiem podatku dochodowego), co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała bądź była równa kwocie 10 000 000 zł,
• w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego — przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu: najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nich, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.

Podatki spółki nieruchomościowej

Zgodnie z przepisami spółka nieruchomościowa, której udziały lub prawa o podobnym charakterze są przedmiotem zbycia, a stroną dokonującą zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Polski, lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Polski, będzie musiała odprowadzić zaliczkę na podatek od dochodu z tytułu zrealizowanej transakcji. Dotyczy to szczególnego przypadku, kiedy spełniony jest także warunek mówiący, że przedmiotem transakcji zbycia są udziały bądź akcje dające co najmniej 5% praw głosu lub co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki nieruchomościowej. Zaliczkę należy w takim wypadku odprowadzić w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał przychód. Wprowadzono również przepis przeciwdziałający sztucznemu dzieleniu transakcji – próg 5% będzie obejmował transakcje zbycia z 12 miesięcy.

W przypadku braku informacji o kwocie transakcji zbycia zaliczkę na podatek ustala się w wysokości wartości rynkowej zbywanych udziałów. Jednocześnie zobowiązano podatnika do przekazania płatnikowi kwoty zaliczki na podatek w odpowiednim terminie.

Obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego

Ustanowione zmiany wprowadzają także, w przypadku zobowiązań ciążących na spółkach nieruchomościowych- obowiązek powołania przedstawiciela podatkowego, regulując warunki i zasady w tym zakresie. Przedstawiciel podatkowy, ustanowiony w drodze pisemnej umowy, w imieniu spółki i na jej rzecz wykona obowiązki płatnika. Z tytułu obowiązków płatnika, przedstawiciel podatkowy będzie odpowiadał solidarnie ze spółką nieruchomościową, co może przełożyć się na problemy ze znalezieniem odpowiedniej osoby.

Art. 26.c ust. 7 ustawy o CIT mówi jasno, że spółki nieruchomościowe w przypadku nieustanowienia przedstawiciela podatkowego podlegają wysokiej karze pieniężnej. Karę taką nakłada naczelnik urzędu skarbowego właściwy dla podatnika w drodze decyzji, w wysokości do 1 000 000 zł

Zwolnione ze stosowania powyższego przepisu są spółki nieruchomościowe, które podlegają opodatkowaniu od całości swoich dochodów osiąganych na terenie UE lub EOG.

Obowiązek informacyjny wobec Szefa KAS

Przepis reguluje, iż spółka nieruchomościowa, a także podatnicy posiadający bezpośrednio lub pośrednio przynajmniej 5% udziałów (lub praw o podobnym charakterze) są zobowiązani przekazywać Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej informacji (za rok podatkowy lub obrotowy) o podmiotach posiadających bezpośrednio lub pośrednio w tej spółce udziały. Spółki będą zobowiązane do przekazania powyższej informacji do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego. Zgodnie z art. 27b ustawy o CIT dane te obejmować będą m.in. osiągnięty dochód, koszty uzyskania przychodu, kwotę należnego podatku. W przypadku podatkowych grup kapitałowych obowiązek dotyczyć będzie spółek wchodzących w skład takiej grupy. Informacja składana będzie za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Sprawozdanie o terminach zapłaty w transakcjach handlowych

Wprowadzenie nowych przepisów objęło także kwestię złożenia sprawozdań o terminach zapłaty. Co prawda pojęcie spółki nieruchomościowej zostało wprowadzone dopiero od 01.01.2021 roku, co powoduje, że pierwsze sprawozdania o terminach zapłaty zostaną złożone dopiero za rok 2021, jednak przepisy dokładnie określają obowiązki spółki w tym zakresie. Zgodnie z art. 13.a ust. 1 ustawy z 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych kierownicy podmiotów, o których mowa w art. 27b ust. 2 ustawy o CIT przekazują, drogą elektroniczną, ministrowi właściwemu do spraw gospodarki, w terminie do dnia 31 stycznia każdego roku, sprawozdanie o stosowanych przez te podmioty w poprzednim roku kalendarzowym terminach zapłaty w transakcjach handlowych.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 4a pkt 35, art. 27 ust 1e i 1f, art. 3 ust 3 pkt 4a, art. 26c, art. 27b ust 2 pkt 3)
2. ustawa z dnia 8.03.2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych (art. 13a ust 1)

Autor: Wioletta Młynarz, Team Leader w MDDP Outsourcing, usługi księgowe Warszawa