Nieruchomości inwestycyjne - ujęcie i wycena (Gazeta Prawna 3.09.2012 r.)
Jednostka nabyła nieruchomość inwestycyjną. Jak prawidłowo ująć jej nabycie w księgach rachunkowych? Według jakich zasad wycenić tę nieruchomość na dzień bilansowy?
Nabyta przez jednostkę nieruchomość może zostać zaliczona do środków trwałych, zapasów lub inwestycji długoterminowych. Kwalifikując nieruchomości do ww. kategorii bilansowych, należy brać pod uwagę przeznaczenie danej nieruchomości przewidywane na dzień ujęcia w księgach rachunkowych. Jako nieruchomości inwestycyjne będą kwalifikowane wszelkie nieruchomości, co do których celem jednostki jest osiągnięcie przyszłych korzyści ekonomicznych wskutek wzrostu wartości nieruchomości.
W rozumieniu MSR 40 nieruchomością inwestycyjną jest nieruchomość, której właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje ją jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost jej wartości, względnie obie te korzyści, przy czym nieruchomość taka nie jest:
- wykorzystywana przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych,
- lub przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.
Jednostka dokonując wyceny nieruchomości inwestycyjnych, zobowiązana jest do określenia ich wartości na moment ujęcia w księgach rachunkowych oraz na dzień bilansowy.
W momencie ujęcia w księgach wycena powinna nastąpić według ceny nabycia (w szczególności obejmującej: cenę zakupu oraz koszty poniesione w celu przeprowadzenia transakcji, koszty obsługi prawnej, koszty notarialne, koszty podatków, m.in. podatku od czynności cywilno-prawnych) lub według kosztu wytworzenia (koszt ustalony na dzień zakończenia budowy wraz z kosztami przystosowania do użytkowania).
Przykładowa ewidencja księgowa: strona Wn konta 030 – Inwestycje długoterminowe, strona Ma 240 – Inne rozrachunki.
Ustawa dopuszcza dwie alternatywne metody wyceny na dzień bilansowy, tj. według:
- zasad przyjętych dla środków trwałych,
- wartości rynkowej lub określonej w inny sposób wartości godziwej.
Jednostka określa metodę wyceny w polityce rachunkowości, stosuje ją w sposób ciągły oraz w odniesieniu do wszystkich nieruchomości inwestycyjnych.
Wycena wg zasad przyjętych dla środków trwałych wygląda następująco: jednostka powinna dokonać wyceny w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, lub wartości przeszacowanej, pomniejszonych o odpisy umorzeniowe oraz o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Skutki wyceny wpływają na wynik finansowy okresu, przy czym zarówno amortyzacja, jak i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości kwalifikowane są jako pozostałe koszty operacyjne.
Przykładowa ewidencja księgowa:
- strona Wn konta 761 – Amortyzacja inwestycji długoterminowych,
- strona Ma konta 070 – Umorzenie inwestycji długoterminowych.
Natomiast w modelu wartości godziwej jednostka dokonuje wyceny według wartości rynkowej lub określonej w inny sposób wartości godziwej – skutki wyceny wpływają na wynik finansowy okresu i zgodnie z ustawą zaliczane są do pozostałej działalności operacyjnej.
Przykładowa ewidencja księgowa:
- Wzrost wartości: strona Wn konta 040 – Inwestycje w nieruchomości i prawa, strona Ma konta 760– Pozostałe przychody operacyjne.
- Spadek wartości: strona Wn konta 766 – Pozostałe koszty operacyjne, strona Ma konta 040 – Inwestycje w nieruchomości i prawa.
W przypadku stosowania modelu wartości godziwej może także wystąpić obowiązek rozpoznania aktywów lub rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
MSR 40 zaleca, lecz nie nakłada obowiązku, aby ustalenie wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych na dzień bilansowy zostało przeprowadzone przez wykwalifikowanego i niezależnego rzeczoznawcę, który ostatnio przeprowadzał wyceny nieruchomości inwestycyjnych o podobnym charakterze i w podobnej lokalizacji.
Marcin Jeremicz
Biuro rachunkowe MDDP Outsourcing w Warszawie
Podstawa prawna: Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 152, poz. 1223 z późn. zm.). Międzynarodowy Standard Rachunkowości 40 – Nieruchomości inwestycyjne.
