Rezygnacja ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości
Zgodnie z polskim ustawodawstwem, podatnik, sprzedając nieruchomość 2 lata po pierwszym zwolnieniu, może skorzystać ze zwolnienia z VAT. Wbrew takiej możliwości, istnieje także ewentualność opodatkowania transakcji. Przyjrzyjmy się dokładnie, jakie warunki należy spełnić?
Ustawa VAT nie definiuje pojęcia nieruchomości. Organy podatkowe odnoszą się tutaj do definicji wynikającej z Kodeksu Cywilnego. Sprzedaż nieruchomości co do zasady jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż nowych nieruchomości na rynku pierwotnym podatnicy opodatkowują stawką 8% lub 23%. Na rynku wtórnym zaś sprzedawcy często korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. W związku z tym, że zwolnienie ma charakter fakultatywny, ustawodawca dopuszcza możliwość rezygnacji przez podatnika z niego przy dokonywaniu powyższej transakcji. Każda z opcji wymaga jednak spełnienia ustawowych warunków.
Kiedy można skorzystać ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości?
Podatnik, który chce skorzystać ze zwolnienia z VAT, musi przeanalizować art. 43. ust 1 pkt 10 ustawy, który wskazuje, że: zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części,
z wyjątkiem gdy:
- a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (definicja pierwszego zasiedlenia — art. 2. pkt. 14),
- b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie spełnia powyższych warunków, podatnik nadal może korzystać ze zwolnienia, jednak musi wtedy spełnić warunki z art. 43 ust 1 pkt 10. a ustawy tj.:
- a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Czy można nie korzystać z VAT przy sprzedaży nieruchomości?
W praktyce często spotykane jest stanowisko, że podatnicy przy sprzedaży nieruchomości rezygnują ze zwolnienia i opodatkowują transakcję podatkiem VAT. Taką możliwość daje ustawodawca, wskazując w art. 43 ust. 10 warunki, jakie musi spełnić dokonujący dostawy oraz nabywca. Przede wszystkim obie strony muszą być czynnymi podatnikami VAT oraz powinny złożyć przed dniem dokonania dostawy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
W zakresie powyższych warunków od 1 października 2021 roku w ramach pakietu SLIM VAT 2 wprowadzono zmianę, która umożliwiła podatnikom rezygnację ze zwolnienia poprzez oświadczenie złożone bezpośrednio w akcie notarialnym. Wcześniej wymagano, aby oświadczenie następowało w formie odrębnego pisma składanego przed dokonaniem transakcji. Zmiana nastąpiła jako reakcja na sygnał płynący z ówczesnej już praktyki oraz orzecznictwa sądów administracyjnych, które uznawały takie oświadczenia za skuteczne. Często okazywało się bowiem, że wcześniejsza forma rezygnacji była zbyt uciążliwa i wymagająca np. gdy pismo wysłane za pośrednictwem firmy kurierskiej wpłynęło do US dzień po transakcji. Oznaczało to niezachowane terminu zgodnie z Ordynacją podatkową.
Zdaniem sądów w przypadku złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania w treści aktu notarialnego, zachowane są wymogi formalne dla skuteczności uznania, że strony zrezygnowały ze zwolnienia od podatku (zob. wyroki NSA z 14 marca 2018 r., sygn. akt I FSK 854/16, i z 10 sierpnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1208/15).
Dodatkowym plusem zdarzenia jest fakt, iż notariusz z mocy prawa, przekazuje organom podatkowym wypisy aktów notarialnych. W efekcie w ramach pakietu SLIM VAT 2 dodano do art. 43 ust 10 pkt 2 ustawy poniżej zaznaczony fragment.:
„Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
- przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
- w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów — zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.
Podsumowując, w praktyce wybór opodatkowania dostawy nieruchomości jest często korzystny, szczególnie jeżeli nabywca nieruchomości korzystał z niej na potrzeby prowadzonej działalności i ponosił w związku z tym wydatki, od których odliczał podatek naliczony. Jeżeli sprzedający w okresie korekty podatku (w przypadku nieruchomości 10 lat od końca roku oddania do użytkowania) dokonałby sprzedaży zwolnionej, wówczas musiałby skorygować podatek naliczony. Patrząc od strony nabywcy, również jest to korzystna opcja, gdyż umożliwia (jeżeli przysługuje mu takie prawo) odliczenie podatku naliczonego a tym samym zmniejszenie zobowiązania podatkowego.
Autor: Monika Grab, Specjalista ds. VAT w warszawskim biurze outsourcingu księgowości MDDP Outsourcing
