Sprzedaż nieruchomości a zwolnienie z VAT

Od 1 stycznia 2023r. żaden podatnik nie może zaliczać do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. To prawo zostało odebrane w ramach Polskiego ładu. Przepisy przejściowe pozwoliły podatnikom PIT, jak i podatnikom CIT na amortyzację tych składników majątku, tylko do końca 2022 r – amortyzacja dotyczyła nieruchomości nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r.

Zakaz amortyzacji mieszkań i budynków mieszkalnych pociąga za sobą skutki również w podatku VAT. Przy zbyciu nieruchomości, łatwo bowiem o przekroczenie limitu zwolnienia VAT, który wynosi jedynie 200 tys. zł w skali roku.

Zwolnienie z VAT kto może skorzystać?

Każdy przedsiębiorca prowadzący działalność w sposób ciągły co do zasady podlega obowiązkowi VAT. W określonych sytuacjach istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia. Zwolnienia VAT można podzielić na dwa rodzaje – zwolnienie przedmiotowe i podmiotowe.

Zwolnienie przedmiotowe

Zwolnienie przedmiotowe obowiązuje ze względu na rodzaj prowadzonej przez podatnika działalności. Katalog czynności, które podlegają zwolnieniu został wymieniony w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. Zwolnienie przedmiotowe z VAT przysługuje przedsiębiorcom którzy:

• świadczą usługi medyczne – usługi w zakresie opieki medycznej, służące profilaktyce, zachowaniu, ratowaniu, przywracaniu i poprawie zdrowia oraz dostawę towarów ściśle z tymi usługami związane. Tym samym ze zwolnienia mogą skorzystać lekarze, dentyści, pielęgniarki i położne, psychologowie oraz osoby wykonujący zawód medyczny;
• świadczą usługi edukacyjne – usługi w zakresie edukacji oraz wychowania, osoby prawne zakładające niepubliczne placówki edukacyjne – jednostki objęte systemem oświaty, uczelnie, usługi prywatnego nauczania na poziomie przedszkolnym, podstawowym, ponadpodstawowym i wyższym, usługi nauczania języków obcych oraz dostawę towarów ściśle z tymi usługami związane;
• świadczą usługi finansowe – usługi w zakresie zarządzania funduszami inwestycyjnymi, usługi ubezpieczeniowe, usługi w zakresie udzielania poręczeń, gwarancji i zabezpieczeń transakcji, udzielanie kredytów i pożyczek, których przedmiotem są instrumenty finansowe.

Do zwolnień przedmiotowych nie ma obowiązku złożenia VAT-R. istnieje taka możliwość, natomiast zależy to wyłącznie od woli danego przedsiębiorcy

Zwolnienie podmiotowe

Aby móc skorzystać ze zwolnienia podmiotowego, przedsiębiorcy muszą spełnić warunek wynikający z art. 113 ust 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwolniona z podatku VAT jest sprzedaż dokonywana przez podatników, u których wartość sprzedaży w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła łącznie 200 000 zł. W 2023r limit zwolnienia podmiotowego z VAT został utrzymany. Limit obrotów nie jest jednak jedynym czynnikiem, który warunkuje możliwość skorzystania ze zwolnienia podmiotowego. Na podstawie art. 113 ust. 13 ustawy o VAT, istnieją podatnicy którzy ze zwolnienia skorzystać nie mogą. Należą do nich m.in podatnicy którzy dokonują dostaw wyrobów z metali szlachetnych, towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, nowych środków transportu, którzy świadczą usługi prawnicze, doradcze, jubilerskie, komornicze i faktoringowe.

Warto mieć na uwadze, ze limit obrotów uprawniający do skorzystania ze zwolnienia z VAT nie obejmuje:

• wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
• sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju
• odpłatnego świadczenia usług zwolnionych z podatku, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczej,
• przychodów ze sprzedaży środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji (na podstawie przepisów o podatku dochodowym)

Co to oznacza?

Jeżeli przedsiębiorca sprzedaje składniki swojego firmowego majątku, to nie wpływa to na jego prawo do zwolnienia z VAT, pod warunkiem że składniki te podlegały amortyzacji. Wraz z wprowadzeniem Polskiego Ładu, od 1 stycznia 2023r podatnik nie ma prawa do odpisów amortyzacyjnych od budynków, lokali mieszkalnych oraz praw do nich, co oznacza że nie mogą być zaliczane do środków trwałych. Tym samym wartość ich sprzedaży jest wliczana do rocznego limitu 200 tys. uprawniającego do podmiotowego zwolnienia z VAT. Limit 200 tys. zł obowiązuje od 2017 r. W obecnych czasach wysokiej inflacji, limit szybko traci na wartości. Wobec czego limit 200 tys. zł jest stosunkowo niski w relacji do wartości rynkowych mieszkań czy budynków. Należy pamiętać, że zwolnienie traci moc, począwszy od czynności, którą przekroczono limit uprawniający do korzystania ze zwolnienia podmiotowego – art. 113 ust 5 ustawy o VAT.

Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

W przypadku utraty prawa do zwolnienia ze względu na wysokość osiąganych obrotów, przed dniem przekroczenia limitu -a więc przed sprzedażą nieruchomości, której wartość spowoduje przekroczenie limitu 200 tys. zł. – przedsiębiorca powinien złożyć zgłoszenie rejestracyjne na formularzu VAT-R, w którym uzyska status podatnika VAT czynnego. W Efekcie, sprzedaż będzie się wiązać z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług całej transakcji zbycia budynku, lokalu mieszkalnego lub prawa do lokalu.

Klaudia Zawisza
Specjalista ds. VAT