Obowiązki informacyjne spółek nieruchomościowych

Dla spółek nieruchomościowych zbliża się ważny termin. Do końca marca każdego roku spółki te mają obowiązek złożyć do urzędów skarbowych informację o swoich wspólnikach. Obowiązek ten dotyczy również wspólników tych spółek. W 2024 roku termin ten upływa 2 kwietnia. Kiedy jednostka staje się  spółką nieruchomościową i jakie obowiązki informacyjne na niej spoczywają, dowiesz się w dalszej części artykułu.

Definicję spółki nieruchomościowej odnajdziemy w ustawie PDOP w art. 4.a pkt 35. Wg tego przepisu  spółka nieruchomościowa to podmiot inny niż osoba fizyczna, który ma obowiązek sporządzać bilans na podstawie przepisów ustawy o rachunkowości i który spełnia określone kryteria. Kryteria te zależą od tego czy podmiot rozpoczyna w danym roku swoją działalność, czy ją kontynuuje.

Warunki uznania za spółkę nieruchomościową dla nowych  podmiotów:

• co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowi wartość rynkowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości;
• wartość rynkowa tych nieruchomości przekracza 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty

Dane te są weryfikowane na pierwszy dzień roku podatkowego. Wyjątkiem są spółki, które nie są podatnikiem podatku dochodowego – w ich przypadku dane sprawdza się na pierwszy dzień roku obrotowego.

W przypadku podmiotów, które kontynuują działalność, kryteria uznania za spółkę nieruchomościową weryfikuje się na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy albo na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy w przypadku nie-podatników. Kryteriami tymi są poniższe warunki:

• co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowi wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub wartości praw do takich nieruchomości;
• wartość bilansowa tych nieruchomości przekracza 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty;
• przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości (lub prawa do nich) oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowią co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych lub przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.

Obowiązki informacyjne spółek nieruchomościowych i jej wspólników

Spółki nieruchomościowe mają obowiązek przekazać informację o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce udziały, akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw. Co istotne obowiązek raportowania dotyczy także wspólników spółki nieruchomościowej, którzy bezpośrednio lub pośrednio posiadają:

• udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce;
• ogół praw i obowiązków, dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną;
• co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

Zarówno spółki nieruchomościowe jak i ich wspólnicy mają obowiązek przekazywać Szefowi KAS do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej (roku obrotowego w przypadku nie-podatników) informację na formularzu:

• CIT-N1 i PIT-N1 – Informacja o podmiotach posiadających prawa do spółki nieruchomościowej – składana przez spółki nieruchomościowe. Przy czym CIT-N1 spółka złoży, informując o podmiotach innych niż osoby fizyczne, które posiadają prawa do tej spółki. Zaś PIT-N1 dotyczyć będzie podmiotów posiadających prawa do spółki nieruchomościowej, które są osobami fizycznymi (podatnikami PIT)
• CIT-N2 i PIT-N2 – Informacja o prawach do spółki nieruchomościowej oraz o podmiotach pośredniczących – składana przez podatników będących wspólnikami spółki nieruchomościowej.

Dla większości podmiotów termin ten przypadnie na koniec marca. Z uwagi na święta Wielkanoce, w 2024 r. termin upłynie 2 kwietnia 2024 r.

Aby złożyć informacje CIT-N1 i PIT-N1 lub CIT-N2 i PIT-N2, konieczne jest posiadanie polskiego identyfikatora podatkowego NIP lub PESEL (w przypadku osoby fizycznej).

Jeśli więc podmioty zagraniczne, która mają obowiązek składania tych informacji, nie posiadają polskiego identyfikatora podatkowego, muszą wystąpić do urzędu o jego nadanie.

Zarówno spółka nieruchomościowa, jak i wspólnicy przekazują informacje do Szefa KAS drogą elektroniczną.

Autor: Agnieszka Bojar — Manager w MDDP Outsourcing, księgowość dla firm Warszawa